佳居锦囊：房地产术语知多少？

签署买卖合约是购买房子的第一步。这份合约通常被简称为SPA或S&P（Sales & Purchase Agreement），内容概括买卖双方同意的交易价、付款方式、产业详情、交屋时间及其他相关的交易细节条款等。

然而，对于这份内容比历史课本更乏闷、文字又密密麻麻的买卖合约，又有多少人会仔细翻阅呢？

要记得，清楚了解内容才签署协议，是保障自己的第一步。所以，如果你真的看不懂，也应该想办法去看懂。

若你真的被协议当中的产业术语搞得头昏脑胀，以下这些术语的解释，希望可以帮上一点忙。
 

Accessory parcel（附属区域）
在一个分层项目中，专属买家的区域和范围，例如停车位。

Assessment tax（门牌税）
也叫作”cukai pintu”。这是由地方政府向屋主每年征收两次的税务，主要是用来维持当地的公共设施，例如垃圾处理、环境美化和街灯。

Base Rate （基准利率，简称BR）
这是由各个金融机构根据资金成本和法定储备金，来制定的浮动利率。
不同的银行会有不同的基准利率，而资金强厚的银行通常会给予比较低的利率和实际年利率，以吸引顾客。
在2017年12月，国内银行的利率介于3%至3.95%间。
根据本身可承受风险的能力、现金风险和营运开支，银行会计算出一个赚幅，如BR加1.35%。
据此，假设基准利率是3%，而赚幅是1.35%，那实际利率就是4.35%。

Certificate of completion and compliance（完工认可证书，简称CCC）
这是一份由地方政府和大马建筑师局发出的完工认可证书，证明该建筑物已经依据国家建筑物指南完成，所以可以安全入住。

Common property（公共资产）
这是指建筑物内，不属于任何独立业主的区域和资产，例如楼梯间、保安厅、电线、公共场所、墙壁、围墙、游泳池、游乐场、跑步道，乃至所有业主共用的区域。

Covenants（协定条款）
列明在合约内的条款。

Defect liability period（保修期）
发展商在交屋后，一般会给屋主一段介于18至24个月的期限，来做出有关建筑物和手工瑕疵的投诉。如果屋主发现单位的实际情况，与合约协定的内容有所出入，也可以在这个期限内做出投诉。

Encumbrances（债权）
意思是指一个并非地主的人，在一块土地拥有的法定权利。这个状况会列明在地契中，而有关地契可通过土地局查询和取得。
债权的种类，包括地役权（穿越或征用某人土地的权利）、房贷、契约和相关债务。债权有可能拖累土地贬值，甚至导致地主无法全面行驶本身对有关土地或产业的权利。

Freehold（永久地契）
顾名思义，拥有永久地契的资产将永远属于业主的。但在一些特别情况下，例如要进行基建工程如高速公路等，地方政府仍有权利收回拥有永久地契的土地，不过，政府会做出相应的赔偿，而有关赔偿往往是现金赔偿或提供购买新资产的折扣。

Individual/Strate title （个别/分层地契）
在移交房产后，发展商必须负责为业主申请地契。这些地契就像是个别单位的报生纸，除了证明有关房产的合法性，也列明业主的身份。
在这当中，排屋、半独立和独立式房屋等有地房屋的业主，将获得的是个别地契。
至于那些具备共用设施和区域的公寓和位于围篱社区内的有地房屋，业主则是获得分层地契。

Joint management body （联合管理机构，简称JMB）
根据Strate Management Act 2013，发展商和买家必须联合成立联合管理机构，以共同维护和管理有关项目内的公共资产和范围。
同时，该机构也将制定并收取管理维护费、遵从地方政府的相关政策，并确保住户遵守有关居住条例。

Joint management committee （联合管理委员会，简称JMC）
联合管理委员会经由联合管理机构的投选而成立，主旨是行驶有关权利和职责。
一个联合管理委员会必须由至少有一名发展商代表，加上5至12名业主的代表来组成。在这当中，业主的任期不可超过3年。

Leasehold（租赁地契）
具备租赁地契的产业，或者所属土地归州政府所有的产业，租赁期限通常不超过99年。一旦租赁地契到期，该土地将归还州政府，不过，业主可以支付一笔费用，以向有关单位更新地契的租期，而有关费用因各州政策而定。

Management corporation （管理机构，简称MC）
在房产移交给业主后的两年内，业主必须成立管理机构，以从联合管理机构手中接下管理有关房产的工作。
管理机构的成员是已获得分层地契的业主。
管理机构根据Strate Titles Act 1985条例成立，可不必向公司或社团注册局进行注册。它是一个可起诉和被起诉的法人团体，且可以永久存续（perpetual succession）。

Memorandum of Transfer （转让备忘录，简称MOT）
发展商或卖家和买家在签署买卖合约后，付清余款前，所签署的文件。这是一份正式文件，需要呈交土地局进行资产易名的记录。

Mortgage Reducing Term Assurance（房屋抵押贷款保险，简称MRTA）
简单来说，这是一份为房子投保的“寿险”。它可以在产业借贷人发生意外或去世后，偿还剩余的房屋贷款，从而保障借贷人和其家人的财务状况不会受到影响。

National Land Code （国家土地法典，NLC）
这是马来半岛主要的土地条例。Sabah和Sarawak的土地则是受Sabah Land Ordinance and Sarawak Land Code管制。

Quit Rent（地税）
也称为“Cukai Tanah”，就是所谓的地税。地税是所有业主每年都必须支付的税务。

Real Property Gains Tax （产业盈利税，简称RPGT）
向卖家征收经由脱售产业而赚取的盈利的一种税收。抽税的比率依据持有房子的时间长短（从签下买卖合约开始至正式脱售日期）而有所不同。如果你想要避开这个税务，就要等到豁免期后，也就是持有5年后才脱手。

Service charges（管理费）
由联合管理机构或管理机构向业主征收的费用，用来维持和管理分层地契项目。

Sinking fund（储备金）
也是一个由联合管理机构或管理机构征收的费用，在突发状况时派上用场，例如更换和维修建筑架构、油漆和购买公共设施等。

Vacant possesion（交钥匙，简称VP）
房产正式可以交给买家。拥有这个证书，买家就可以同时获得完工认可证书，然后迁入新屋啦！

Vendor（卖家）
这是指发展商或产业卖家。

该文章已刊登于2017年12月29日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版。

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（编译：周颖珊）