屋所不谈：JMB和MC的五个差别

联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）均获授权管理分层地契物业的公共区域，并且执行建筑物的条规，以及征收管理费、储备金和其他共管费用。

不过，JMB和MC两者之间其实仍有所不同，在这里为你列出五项差别之处：

1. JMB和MC的成立

在业主获得单位的分层地契前，JMB的职责是管理和维护建筑物的公共财产。在获得分层地契之后，这个职责则会转交给MC承担。

JMB通常是在发展商协助下，于该项目的首次常年股东大会召开后成立的。为防止不必要的延迟，分层管理法令（SMA）中已规定首次常年股东大会必须在单位转移买家后的12个月内举行，并成立JMB。

如果MC在成立JMB的首个年度股东大会前就已存在，则不需要再成立JMB。

另一方面，在分层地契发出，并已登记在分层管理记录簿后，MC才可以成立。无论如何，惟在MC的首个常年股东大会举办后，并委任了管理机构委员会之后，MC的职务才能正式生效。

另外，MC的首个常年股东大会，项目业主的出席率必须至少达到25%（不含地主和发展商）才能成功召开。

若MC常年股东大会成功召开并成立MC，那JMB则会在MC成立那天起的三个月内自动解散。

2. JMB颁发合约的限制

JMB的成立，是为了在MC成立前，暂时执行后者的职责和责任。因此，JMB并没有享有如同分层管理法令赋予MC的所有权力。

根据分层管理法令第21条第（3）款规定，JMB不得颁发任何期长超过12个月的建筑物管理相关合约。

但是，根据分层管理法令附表2第6段，MC并没有这方面的限制。

这意味着，如果这些合同期限超过12个月，则JMB不得与第三方订立任何物业管理合约，否则，该协议或会被视为无效。

无论如何，出于审慎和善政的考虑，法令也不鼓励MC与任何一方订立长期合同，因为若未来情况有变，一份长期合同将阻止管理机构委员会公平地重谈条款。

3. JMB可以贷款和做担保人吗？

尽管在分层管理法令第17条规定下，JMB虽是具有永久继承权的团体，但一些关系到财务方面的事务，JMB则不获授权处理。

根据分层管理法令，MC的特权包括：

a）为了履行职责，以MC的名义申请贷款；和

b）通过可转让票据和向业主收取未付管理费，或者以该账户下财产做抵押，以确保有能力偿还借入的款项和利息。

由于借钱和提供还款担保的权力范围广泛，所以很容易被滥用，而且，国会并没有赋予这两项权力给JMB，我们认为这是有意为之。

4. 添购土地

分层管理法令的第74（1）条指，作为土地的合法所有人，MC可以添购土地，用于分层物业使用的目的。 MC也可以接受对其地段施加的地役权负担或利益，而JMB则不能接受，因为它不是该地段的合法所有人。

5. 管理委员会的组成

根据跟曾管理法令，JMB的成员包括了发展商。这意味着，即使发展商已售出所有单位，联合管理委员会也应包含来自发展商的代表。

这样做的好处之一是，委员会其他成员可以从发展商的经验中，学习到如何行使JMB的权力并维护共有财产。委员会成员可能来自与物业管理无关的各种背景，因此，发展商的指导会很有用。

发展商代表也可协助委员会向发展商做后续跟进，特别是公共财产中的缺陷修正，以及分层地契的申请进度。

什么是子管理机构？

子管理机构（Sub-MC）允许在只有某些所有者专有使用某个公共区域的情况下，创建有限的公共财产（LCP）。 LCP的专有利益带有责任－分别收费和向Sub-MC缴纳资金，以管理和维护LCP。该概念在住宅、商业和零售用途的分层综合计划中特别有用。

根据当前制度，分层管理法令仅Sub-MC在MC成立后才可成立。因此，如果某个发展项目需要Sub-MC，则应尽快成立MC。

结论

我们可以看到JMB和MC是不同的，尽管它们经常被误认并互换使用。了解每项工作的方式很重要，因为它使我们懂得感谢JMB和MC做了和没有做的事。下次，当某人将JMB和MC混淆时，您可以礼貌地更正他们。

Datuk Chang Kim Loong是大马购屋者协会（HBA）的荣誉总秘书。

HBA的联络方式：
电邮：[email protected]
网站：www.hba.org.my
电话：+6012 334 5676

英文版原文已刊登在2020年1月31日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）