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市场行情不明朗，面对周转问题的企业，纷纷想方设法运用资产筹资，当中最受欢迎的便是“售后回租”模式。
在这类交易中，一栋建筑物被卖家脱售之后，会租回给这名卖家，而租期一般会长达10至15年。
这样的模式有助持有房产的企业释放本身投入在房产中的资金，并将资金用作其他用途，与此同时保留使用有关房产的权利。
而对于这些房产的买家或投资者而言，售后回租可为他们带来长期的稳定收入。
国内的房产行业专家指出，如今有越来越多房产业主对售后回租抱持更加开放的态度，而许多投资者正寻找这类的投资，尤其是工业房产的售后回租。
Knight Frank Malaysia资本市场执行董事James Buckley向EdgeProp.my表示，这股趋势的出现，归咎于中国经济放缓及该国与美国之间的贸易战，加上全球消费产品需求疲弱，对亚洲区域的经济前景带来冲击。
“我们发现有越来越多业主正考虑进行售后回租，因为在这个方式能轻易地让获得现金，并用作额外的营运资本，可以用来扩展现有业务、购买新生产设备或投资在新业务方面。”
“因此，任何持有大批房产的组织，例如物流公司、工业公司、政府、大学、学校和医院，都应该好好地思考一下，究竟本身是否能把购买产业的资金，放在更好的用途上。”
CapVen Consultancy投资与咨询主管Serena Yeong认为，售后回租是一个让卖家在不影响本身业务营运的情况下，得以筹集资金的良好方法。 而且，如果卖家愿意的话，他们甚至还可以在租期结束后，向投资者买回有关房产。
而售后回租的需求一直以来都很稳定，因房地产投资信托基金（REIT）、保险公司、退休基金与官联企业等机构投资者都很喜欢这些交易所带来的长期、可预测的收入，还有有关资产未来的增值。
Buckley指出，在这些机构投资者当中，退休基金和保险公司尤其需要那些能够跟随通胀率上涨的流动现金，因此，签下长期租约的房地产对他们而言特别有吸引力。
“市场上的商业租约一般是三年，10至15年的租期是很少见的，因此，一旦出现这类的交易，就会有很多投资者愿意投资。”
此外，Yeong点出，租期至少10年或以上的售后回租交易，普遍都能带来约5%至7%的净租金回酬，而其中比较受到投资者青睐的是工业房产，像是仓库、工厂与物流设施。
Buckley补充道，除了私人企业，各国政府也可以考虑通过售后回租，来改善本身的财务状况。
“全球各地的政府都在面临资金短缺的问题，马来西亚也不例外。大马政府正努力把财政赤字减低，而国家债务又处于区域最高水平之一。其中一个筹集资金的简易方法，就是脱售部分房产，然后再向买家租回它们。”
潜在卖家与买家
对有意探讨售后回租的卖家来说，Buckley建议他们先寻求专业的意见，以找出有关房产在不同租期底下的预计售价。
“通过衡量有关房产在立即脱售、售后回租三年，以及售后回租10至15年的估值，能够让业主清楚了解到不同的估值情况。接下来，就可以对有关房产展开销售活动。”
Yeong指出，一个租期较短的房产，对于投资者而言会较为欠缺吸引力，因为这些投资者都不想面临着很短的时间内就要寻找新租户的麻烦。
“因此，投资者青睐的交易是租期至少10年或以上的，尤其是那些销售价值达RM5000万及以上的交易。”
Buckley表示，无论如何，如果有关房产具备良好的重建潜质，即使租期不长，有些投资者还是会愿意购买。
他说，在投资者方面，除了关注价钱与租金回酬，他们也应该考量租户遵从合约的能力，还有租户业务发展的永续能力。
“在10至15年后，租户还会继续经营和支付租金吗？同时，投资者也要考量到有关租约当中的维修及保养条款，还有调整租金的条约。”
英文版原文已在2019年9月27日发布于EdgeProp.my网站，点此免费下载电子报。
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（编译：黄忠晖）
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