趋势：房产市场信心回归

虽然房地产市场已经连续几年疲弱不振，但房产价格并没有大幅下跌。根据国家房地产资料中心（NAPIC）的数据，今年首季住宅房产的平均价格和价格中位数分别为RM339,780和RM268,000。2018年全年，平均价格为RM396,287，价格中位数则为RM296,944。

房价会在近期明显下跌吗？那些期盼价格下跌的买家们，应该继续等待，还是乘现在抓紧机会买房？

EdgeProp.my征询了数名产业顾问和房产经纪的意见，得出一致的结论，即房价已经触底，往后极有可能进入上升趋势。

Axis REIT Managers Bhd投资主管与大马房产经纪协会（MIEA）前任主席Siva Shanker对房地产市场十分乐观，并认为现在的房产价格极可能已经处在谷底位置，同时房市将在今年底进一步好转。

他认为，政府已经确定将建设几项大型基建工程，并正在努力打击贪腐，因此市场也开始恢复信心。

“希望未来几年，经济将更加强稳，这样房地产市场也会随之好转。“

他表示，去年已经开始看到房地产市场好转的迹象。”更多人开始找房子、咨询和看房。通常，从人们开始对购买房地产产生兴趣到真正的购买，中间有6个月的间隔。“

NAPIC的数据显示，住宅成交量自2015年起连续3年下降，但在2018年按年增加1.4%。去年的房产成交值也按年微增0.42%。

Henry Butcher Malaysia首席运营官Tang Chee Meng向EdgeProp.my表示，他预测未来住宅价格将每年成长5%至10%。不过，近期而言，他认为价格将持平。

买房好时机

Tang指出，市场疲弱时，对现金充裕的投资者而言是买房的好时机，而适合普通购屋者出手的时机则是当市场出现恢复的迹象时。

他估计，今年下半年人们的买房兴致将提高，部分归功于Home Ownership Campaign （）。“我相信，下半年房产交易量将增加，但因HOC的关系，总成交值将减少。”

Megaharta Real Estate Sdn Bhd房产经纪Joseph Teh认为，HOC和豁免印花税的措施有助于消化市场上的滞销房产。”房产供应减少了，价格就有希望上涨。“

他预测，未来2年内，住宅价格将大致持平，而大幅的下跌不太可能出现。

他称，从某发展商口中得知，加影市议会今年并未收到任何发展准证（development order）的申请，因此相信今年下半年和明年年初，将会有较少的新项目推出。他表示，供应减少，市场将更快恢复，所以应该乘现在买房。

房地产市场的周期为10年至12年，在下跌后便会迎来上扬。Teh 称，“这表示，市场疲弱后，随时都有可能走高。我认为，市场将在约3年内恢复涨势。”

他续称，目前而言，买家在二手市场中有较大的议价能力，更有希望以便宜的价格买到房产。

初级市场而言，HOC的活动期限将延长至今年12月31日。Tang表示，我国公民可在活动期间享受有吸引力的折扣、优惠和印花税豁免。“目前仍是买房的好时机，因为房价已经自高峰开始下滑，而发展商也为购屋者提供更多的便利，以刺激买气。”

参与HOC的发展商们一般给予至少10%的折扣，更多折扣和优惠则由个别发展商自行决定。

不确定因素仍在

无论如何，持久的中美贸易战可能影响本地经济，并拖慢经济和房地产市场的恢复进程。我国政治的不确定性也可能拖累市场情绪。

Tang指出，“虽然我国的房地产市场有望扭转乾坤，但在完全恢复之前仍面临诸多挑战。”

有鉴于此，他强调，在有诸多不确定性因素的时期，买家应该更谨慎地做调查，以选择合适的地点、项目和发展商。“购屋者们应该更严格地选择过往记录良好，以及有稳健的财务状况的发展商。”

他续称，何时才是最好的购买时机，是非常难回答的问题，因此购屋者不应该抱着买在最低点并卖在最高点的期望。“更重要的是，购屋者应该尽量选择房产价格有抗跌能力的地点，以及记录良好的发展商。”

推荐地点

Tang指出，在有人口增长带动需求的成熟地区，房产价格通常比较抗跌，但这些地区的房产价格通常也较高，一般民众较难负担。

新的基建项目，例如高速公路、公共交通线路，以及新的金融中心和大学等，将带动新兴地区的发展，打工一族可考虑这些地区。

Megaharta的Teh同意这个观点，并表示”跟随基建”将成为未来20年房地产市场的流行词汇。

他表示，一些将受惠于基建工程的地区包括雪兰莪的Seri Kembangan、Subang Jaya和Bukit Jalil，以及吉隆坡的Taman Melati和Old Klang Road地区。

此外，Duta-Ulu Kelang Expressway（Duke 2）和Setiawangsa-Pantai Expressway (SPE)使Wangsa Maju和Ulu Kelang有望成为未来的成长中心。新的捷运线路将改善多个地区的交通并促进发展，包括Sungai Buloh、Kota Damansara、Kepong;和Cheras。

即将落成的Tun Razak Exchange也将带动Jalan Imbi、Cochrane和Kampung Pandan地区的买气。

另一方面，Axis REIT的Siva看好吉隆坡市区周边地区的发展潜能，例如Rawang、Semenyih、Klang，以及靠近Kota Kemuning的地区，甚至是森美兰州的Seremban。“人们需要习惯住在较远的地区，因为市中心和郊区的价格太过昂贵。”

英文版原文已在2019年7月19日发布于EdgeProp.my网站，点此免费下载电子报。

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（编译：傅采杏）