重点报道：夸大其词的房产广告，是误导还是误会？

在等待近3年后，Eva和丈夫终于从发展商手中取得新公寓钥匙，但身为新业主的喜悦很快就化为被欺骗的愤怒，因当初广告宣传单上列明的公共设施，竟然只是“供参考图样”，而且许多设备也并不完善，与广告宣传资料中所承诺的完全就是货不对办。

在愤而项发展商投诉后，他们得到了一个让人傻眼的回应——发展商没有义务提供所有一切刊登在广告宣传资料的设备，因为这些细节都没有详细列明在买卖合约中，所以并没有法律约束。

发展商仅建议这对夫妇可以在联合管理机构（JMB）成立后，建议升级他们不满意的公共设备。

你也和他们一样吗？ 但我们要告诉你的是，这个说法并不正确！

Chur Associates经理伙伴Chris Tan告诉EdgeProp.my：“在1989年房屋发展（管制和执照）法令（简称HDCLR）下，房屋发展商必须要在广告中，提供正确和真实的资讯，而在HDCLR法令2下，房产发展计划的广告定义，包括了宣传单。”

他续称：“另外，根据HDCLR法令6下，一些特定资料必须要在广告中清楚列明，同时，在相同法令6下，必须获得控制者（Controller）的批准。”

他解释，“控制者”是房屋和地方部的国家房屋局（JPN）或国家房屋发展局服务的官员。

Tan说，根据HDCLR法令5（3），任何误导性、虚假陈述和形容的资讯将触犯法律，并可最高罚款不超过RM50,000或监禁不超过5年，或两者兼施。

必须说到做到

Marcus Hwang & Co 伙伴Normaliza Sulaiman说，发展商应为其营销材料中所做出的承诺承担起责任，因为在大多数的情况下，这些承诺是被视为买卖合同条规和承诺的一部分。

她指出：“这些承诺是有法律约束的，这是基于购买者是依据了这些营销材料的资讯，才会做出购买房屋的决定。所以，若发展商不遵守这些承诺，将被视为虚假陈述。”

换句话说，就算广告的内容没有在买卖合约中详细列明，发展商也必须遵守承诺。

尽管如此，Chur Associates的Tan说，单凭这个依据是不足以支撑受害买家向发展商索取损失赔偿的，因为这仅仅足以向违规的发展商提出初步起诉。

他指出：“在这个情况下，受害者是可以向发展商提出民事诉讼，但他们也需要提出证据，证明是因为受到营销材料中不真实资料的引导，而导致他们做出购买的决定。因此，这没有绝对的胜数，法官也不会立刻做出赔偿给受害者的决定，因为受害者必须提出有力的证据。在这里，证据和营销材料中的虚假陈述内容是关键。”

不完善的公共设施

至于不完善的公共设施，例如没有健身器材的健身房，以及没有书本和书架的图书馆，发展商需要负上责任吗？

根据Normaliza，发展商必须要在移交房子给买家前，确保所有公共设备可以马上投入服务。

她说：“买卖合约第二附录和共同契约（Deed of Mutural Convenat ）中所记录的公共设施，也是发展商承诺的一部分。定义公共设施的条件包括了其用途，以及它是可以被所有住户所使用的。那如果一个公共设施无法被使用，那还可以被被称为公共设施吗？”

Normaliza强调，发展商必须负责提供设备完善的公共设施，因为这些内置设备是这些公共设施发挥用途，且可以被所有居民使用的关键品。若发展商没有配备这些设备，导致这些公共设施无法使用，则被视为违反买卖合约和共同契约的条款，买家有权利就此采取法律行动。

国家买房者协会（HBA）法律顾问Koh Kean Kang告诉EdgeProp.my，发展商其中一个任务是履行义务，包括完善公共设施的配备，以确保其功能正常。

他说，若发现公共设施没有完善的设备，受害买家可以收集证据，并要求发展商履行责任。

“如果发展商无法协商，那JMB或管理机构（简称Management Corporation）可以在资讯法律意见后，代表所有业主向发展商采取法律行动。”

尽管如此，Chur Associates的Tan说，除非发展商有特别在合约或营销材料中表示，承担某个公共设施的配备责任，否者建筑物只需符合建筑物标准、公共设施有基本功能，并且获得政府认证批准，那发展商就无需为其他不足责任。

受害买家可以怎样做？

在马来西亚，产业发展商需要在新项目推出前，必须获得由政府发出的发展商执照和销售及广告准证（简称APDL），以确保政府在发展商推出新项目前，率先了解新项目的内容、价格和发展细节，避免消费者会被广告内容所误导。

Tan引述HDCLR的第5节（3）和（4）条款指，如果发展商在申请APDL时，提呈具误导性和虚假陈述内容的广告，等于触犯法律，其申请也有可能因此被驳回。

另一方面，Normaliza说，HDCLR的第5条也禁止发展商在营销材料上，注明一些具有误导消费者的资讯，例如承诺免费律师费、租金回酬承诺、无阻挡景观、通往著名地区的交通时间以及其他发展商无法承担的细节。

不过，有趣的是，房产买家并不受1999年消费者保护法令（简称CPA）下的保护。

在CPA第11节（3）条款指，该法令不适用在受HDCLR管制以下的房屋。

她说：“CPA第103条进一步指，如果有成文法规定如何解决购房者索赔的机制，则消费者索赔仲裁庭将没有任何管辖权。因此，购买者无法根据该法案提出任何索赔。不过，买房有权根据HDCLR提出索赔和帮助。”

Tan点出，相关案件的受害者可以应用1950年合约法令来寻求帮助。

他指出：“尽管营销材料如传单和小册子没有详细列明在买卖合约中，但仍有可能被视为代表着某个产业，而关键就是当中内容有多耸动、多容易误导别人，并最终让人因此签下买卖合约。如果内容真的很耸动，则代表这些营销材料内容的意图是有合约效力，因此可被视为合约的条款之一。”

买家权利意识低

尽管马来西亚有相关法令保护消费者，HBA的Koh表示，当发展商没有实践承诺时，大部分买家对于自己可以争取的权利意识很低。

“尽管买家对这方面的只是有随着时间慢慢提高，而且发展商也更谨慎于营销材料内容上，但是市场上仍不乏明知故犯的发展商。因此，买家必须自保，在签下买卖合约前做好功课，例如检查发展商的记录和财务状况，因为预防永远胜于治疗。”

另一方面，政府可以如何防止误导性广告流入市场？

Koh表示，JPN执法人员被赋予批准有关房产发展营销材料的权利，这也是确保新发展项目正确资料流入市场的第一道防线。

“他们一定要确定这些广告承诺的内容都有足够的依据，例如一些所承诺的设施已包含在已获批准的发展计划蓝图中等。若在审核期间有任何怀疑，应要求发展商提供更多文件和资料来支持这些内容。”

他也建议JPN进行不定期的抽样检查，以确保发给消费者的营销材料就如当初所批准的一样。

他说：“当然，也有一些状况是发展商委托的销售经纪们，自行分发一些未经批准的营销材料，里面的内容和承诺或许被夸大来吸引买家。这个做法应该要买上停止。”

另外，Koh也强烈认为，有关当局应拒绝发展商提出更改买卖合约内容的申请，除非这个表懂已经获得每一位买家的同意。

“有关当局需要谨记，根据买卖合约条约，已获准的发展计划内容，不能在没有获得所有买家书面同意前，随意提出修改。我希望强调，买家当初是同意了买卖合约列明的条款而签下这份合约，所以发展商没有权利单方面提出申请，进行任何合约内容的修改。”

英文版原文已刊登于2019年8月23日的EdgeProp.my周报。按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）