重点报道：珍珠奶茶疯潮来袭 奶茶街租金看俏？

珍珠奶茶曾是夜市热门饮料，但随着外国品牌相继进驻大马开设专卖店，各家风味独特的珍珠奶茶让人趋之若鹜，价格上不仅晋升高档饮料行列，本地更出现“奶茶街”奇观，白天夜晚甚至深夜都可见珍奶爱好者排队抢购。

以往夜市小贩们会用颜色鲜艳的粉状物冲泡奶茶，并加入木薯粉圆（今日粉圆已有更上档次的名字——“波霸珍珠”），然后在不锈钢瓶子里摇匀。

不过，本文所讨论的不是过去那种用粉状混合物冲泡的珍珠奶茶。现在，含有红糖和鲜奶的 “新一代”珍珠奶茶风潮已席卷本地餐饮业。

大受欢迎的珍珠奶茶店前面常出现长长的人龙，还有顾客们兴奋地高举着奶茶拍照打卡。

这样的的风潮是好是坏？EdgeProp.my走访了巴生谷3个奶茶热点—— Cheras Traders Square、Sri Petaling和SS15，一探珍珠奶茶热潮对当地商店租赁市场的影响。

根据观察，这3个地区的餐饮业都十分兴旺，并且毗邻高等教育学府，往来人潮络绎不绝是吸引珍珠奶茶店业者前来的主因。

来自Starcity Property的资深房产经纪Beh Yein Shiang向EdgeProp.my披露，一家珍珠奶茶店开张后，通常会吸引其他同行也聚集在相同地区。

“人们开始称这些地区为‘奶茶街’，不自觉也在为这些珍珠奶茶店打广告。顺应潮流，更多的珍珠奶茶店也选择在附近营业。”

巴生谷3大奶茶热点

SS15 Subang Jaya  

SS15可能是Subang Jaya最热闹的地区之一。该地区是在1988年落成，发展商是Sime UEP Properties Bhd（现在叫Sime Darby Property Bhd）。该区的两旁都是住宅区。今天，这个商业中心的Jalan SS15/4已成为网民口中的知名“奶茶街”。
 

连接SS15的大路包括Federal Highway、Shah Alam Expressway (KESAS)、North Klang Valley Expressway (NKVE)、New Pantai Expressway (NPE)、North-South Expressway和Lebuhraya Damansara-Puchong (LDP)。

SS15轻快铁站是Kelana Jaya线路延长后的站点之一，于2016年开始运营。这个站点就位于Jalan SS15/4旁边，使该地区的交通更加便利。

尽管许多嘛嘛檔和咖啡厅已经使该地区相当热闹，但珍珠奶茶店依然是这个商业中心无法忽略的存在。中午12点开店前，排队的人潮就已经出现在一些珍珠奶茶店门前（尤其是在周末）。直到午夜12点或凌晨1点关店前，生意仍然火红。

在SS15，人们最头疼的问题之一就是交通堵塞，尤其是珍珠奶茶店聚集的街道周围。

Subang Jaya市议会（MPSJ）委员Chia Yew Ken向EdgeProp.my表示，除了奶茶街，Jalan SS15/4D的银行街也有类似的交通问题。

他说，SS15是一个特别的商业中心，至今已有近40年的历史了。不幸的是，与较新的分层商业中心和SoHo相比，这里的停车位非常有限。

“也有附近的居民建议禁止车辆进入部分街道，但这是不可能的，因为我们也要顾及其他利益相关者（店主）的需求。”

租金方面，熟悉附近地区的Arianna Consultants董事Daniel Teh指出，需求增加导致店租上涨，有好有坏。“对房产经纪和业主而言，这是好事，但租客就必须负担更高贵的租金。”

他透露，自己在Jalan SS15/4的底楼的店面目前的租户是一家去年开张的珍珠奶茶店，每月租金为RM5,000。“但现在，已有人出价RM12,000来租附近类似的底楼店面。”

EdgeProp.my数据显示，截至今年6月，位于Jalan SS15/4的底楼店面月租要价RM6,000（1,650平方尺）至RM12,000（7,428平方尺）。

Bandar Baru Sri Petaling

Bandar Baru Sri Petaling（简称Sri Petaling）是建立于1977年的成熟地区。在Zone J，最新落成的店铺是在2014年完工，其他区包括Zone D、F、H、K、L、M、N和P多半是住宅区。

这个占地620英亩的乡镇（township）是由I&P Group Sdn Bhd发展，该公司现在是S P Setia Bhd旗下的独资子公司。该乡镇位于吉隆坡15公里以南，可到达这个地方的主要大路包括KL-Seremban Highway、KESAS、NPE、Middle Ring Road 2 (MRR2) 和KL-Putrajaya Highway (MEX)。

虽然这里的珍珠奶茶店数量不及本篇提及的另外两个地点，但餐饮店林立，依然对珍珠奶茶店有不小的吸引力。

多数的珍珠奶茶店都聚集在Zone J， 当中最密集的街道要数Jalan Radin Bagus 8。

珍珠奶茶店生意兴隆，Beh Yein Shiang乐观看待这波风潮。“珍珠奶茶店经营得非常棒，许多Sri Petaling的房产经纪都十分欢迎他们。他们租下了很多之前空置的店面。”她也称，店前的队伍已成为一个日常景观，也常看到许多学生在排队。

虽然珍奶热潮使该区更加繁荣，但也带来了一些不便。交通堵塞令到访Sri Petaling的人们怨声载道，而Jalan Radin Bagus 8更是重灾区之一。Beh指出，该街道堵车严重，部分原因是因为珍珠奶茶店的顾客们喜欢非法停车。

珍珠奶茶太过火红，也造成了附近商店的困扰。她称，“珍珠奶茶店的人龙阻挡了附近的店门，影响店家做生意，引起店家不满。”

Beh也表示，该区店面的租金已经水涨船高。她指出，一两年前，珍珠奶茶店尚未进驻以前，Jalan Radin Bagus 8底楼店面的每月租金为约RM8,000。

EdgeProp.my的交易数据显示，截至今年6月，位于Jalan Radin Tengah一带的店面月租约RM1,900 （1,650平方尺）；Jalan Radin Bagus月租为RM12,000（1,920平方尺）之间。

Cheras Traders Square

位于雪兰莪Cheras Selatan Batu 9的Cheras Traders Square是一个较新的商业中心，共有196个租赁地契的双层商店办公楼单位。该项目的第1期是在2015年推出，发展商为SCP Group。

该商业中心地点接近Kajang Dispersal Link Expressway (SILK)，毗邻的几个城镇包括Bandar Mahkota Cheras,、Bandar Tun Hussein Onn和Balakong。

虽然“年资”尚浅，但Cheras Traders Square已吸引不少珍珠奶茶店进驻，密度达到几乎每条街都有一间奶茶店。

今年5月初走访该区时，EdgeProp.my发现部分商店尚未开张或正在进行装修，也看到许多店员征聘启示。

来自Yit Seng Realty 的房产经纪Ivan Teh指出，早在珍珠奶茶浪潮席卷而来之前，许多餐饮店已经在这里开设。“今年3月珍珠奶茶店大举进驻之前，多数商店已经开门。”

他称这里的商店单位是在2017年交付。

询及珍珠奶茶店的需求是否推高当地店面租金，Teh指出，店租确实上涨了约5%至10%。

截至今年6月，在EdgeProp.my上招租的该区商店，月租喊价介于RM1,550 （700平方尺）和RM18,000（4,350平方尺）之间。

庆幸的是，这里的交通不至于太过拥堵。”由于Cheras Traders Square只有双层的商店办公楼单位，商家和公司较少，因此车辆也较少，停车位也就比较充足。”

他说，“与其他楼层更多的商业中心相比，在这区寻找停车位不会非常困难。”

*备注：EdgeProp.my所统计的数据，为截至2019年5月的珍珠奶茶店数量

英文版已刊登于2019年7月5日的EdgeProp.my周刊。点此免费下载电子报。

Click here to read this story in English!

（编译：傅采杏）