重点报道：减少合规成本能否降低房价？

千呼万唤，希盟政府终于决定降低房屋发展的合规成本（compliance cost） 和资本投入（capital contributions）。

在2018年11月底，房屋与地方政府部长Zuraida Kamaruddin透露，在即将出台的国家房屋政策2.0当中，可负担房屋政策底下将纳入一个新准则，规定那些为了B40阶层所打造的可负担房屋项目中的水电和通讯等建造成本，必须由公用事业公司承担，而不是发展商负责。

这个消息对发展商而言，无疑是一个好消息，即便此举对公用事业公司方面，可能并不是好消息。然而，普罗大众是否了解合规成本所涵盖的内容，以及这些开销是如何影响房价呢？

MKH Bhd董事经理丹斯里Eddy Chen解释道，房屋发展当中的合规成本，是来自于遵从各个条例时所衍生而出的开销，当中包括发展税、基础建设提升基金、申请分层地契和土地转换税等。

至于所谓的资本投入，就是发展商支付给共用事业公司的费用，来获得对方在有关项目内提供水电、电讯和下水道等服务。

Chen说：“资本投入与合规成本对一个项目的可行程度所造成的影响甚巨，尤其是那些可负担房屋项目，一旦成本转嫁到买家的身上，就会直接影响个人的购屋能力。”

为了改善房屋的可负担程度，很多人往往会想设法减少土地和建筑成本这两个房屋发展当中的最大笔开销，但这两个成本细项，发展商的成本调整空间很有限，对于不愿在建筑素质上妥协，且发展项目位于市区黄金地段的发展商而言，要降低两者成本根本不可能。

他续称，要真正降低发展商的建筑成本和提升房屋可负担程度，其中一个建议就是减少或取消不必要的合规成本和资本投入，因为这两项成本一般占了一个项目的发展总值（GDV）的8%至20%。

为了解释合规成本和资本投入对经商成本的影响，Chen在MKH的一项题为《与干预规划相关的发展成本与投入的冲击》研究报告中，引述了一个例子。

在这个例子当中，假设发展商要将巴生谷一片五英亩的农业地，转换成建筑密度为每英亩100个单位的住宅用地，用作发展500间900平方尺的标准公寓单位，每间单位的售价是RM250,000。

由此，预计该项目的所有合规成本和资本投入将达到RM823万，约等于RM1.25亿发展总值的6.6%。

同时，预料该发展商的净赚幅只有7.7%，比一般标准高楼住宅发展项目的10%至15%赚幅来得低。

Chen点出，就算这个项目还是“照跑”，当中公寓的售价也不可能订在RM250,000的可负担水平，而必须提高至RM350,000以确保发展商仍有利润。

由此可见，在建筑过程中，所有政府向发展商征收的费用，最终都会转嫁到购屋者身上，这也是房价居高不下的原因。

“这显示出合规成本是会影响到项目的可行性。降低或取消这些收费，能够帮助降低经商成本，从而提升房屋的可负担程度。”

公用事业业者的观点

对于公用事业业而言，他们对此又有什么看法呢？

国家水务委员会（SPAN）总执行长拿督Mohd Ridhuan Ismail警告，如果公用事业公司必须在事先拨款来建造本身的基础建设，很多甚至是全部的公用事业供应商会陷入破产，因此他们目前已经在面临收入不足应付营运开销的窘境。

他说：“水源供应和下水道发展需要大笔的前期费用。（为了遵从这个新的规定，）这些基建成本可能需要先由PAAB（水务资产有限公司）支付，然后再向水务营运商收取租金，直到有关款项还清后再将有关资产交给对方。”

“这个方法当中有太多的风险，其中最大的风险就是发展商并没有完成建筑，从而打乱整体的投资。”

因此，Mohd Ridhuan相信，目前发展商在本身的项目中兴建有关基建的的方式，还是最可行的。

他补充道，SPAN目前还没有跟政府针对这个事情展开直接的协商，但该公司已被要求探讨提供水供和下水道基建的设计和技术层面。

Indah Water Konsortium私人有限公司（IWK）总执行长Faizal Othman认同Mohd Ridhuan的观点，并指出很多公用事业公司已经面临沉重的财务负担，而营运成本的提高将进一步加重他们的负担。

以IWK为例，Faizal Othman说，该公司每年的收费比例已经提高至90%以上，但即使在这个水平，该公司还是必须依靠政府的协助来修补本身的营运赤字。

“我们营运成本的任何增长，都必须向消费者征收更高的费用或向政府取得更多援助才能应付。”

房产顾问公司Savills Malaysia执行主席拿督Christopher Boyd也警告，如果规定公用事业公司必须自己建造各自的基建，很多公司可能会对此“拖拖沓沓”的。

他说：“如果这是发展商的责任，那么这件事就会更快地完成。”

Boyd认为，在应付房屋的可负担程度这个问题上，政府还有其他的选项，例如提供免费、事先已经批准和经过转换的土地，给发展商进行混合可负担房屋与普通房屋的发展。

此外，他也认为土地转换税应该全面取消，因为他觉得这个费用是过时的。另一方面，低档和可负担房屋项目的基础建设提升基金，也应该获得调低。

对他而言，解决房屋可负担问题的关键，是提高家庭收入。

“从宏观的角度来看，家庭收入必须提高。在一个稳定和客观的政府底下，这个情况是会实现的，而这个问题也会在未来显著缓解。”

英文版原文已刊登在2018年12月14日EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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（编译：黄忠晖）