屋所不谈：过度执法的风险

对于加影市议会（MPKJ）执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产，并拍卖相关可移动资产的举动，无疑敲醒了顽固业主的警钟，提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。

不过，有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为，虽起了杀鸡儆猴的作用，但确实也让业主难堪，因而质疑有关2013年分层管理法令（SMA）所赋予执法单位的权限。

发展商、共管机构和管理机构（统称为管理机构）可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。

不过，在这之前，管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款，然后才可发出要求通知书（分层管理（维护和管理）法令2015的表格11和20）。

如果违约者仍不偿还款项，管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决，则属刑事犯罪。

在这个情况下，管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。

SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产，以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事，即：

A）可被扣押的财产不限于分层项目内，违约者单位内的财产，还包括位于同一州内其他地方的财产；和

B）如果该单位被房客占用，管理机构无权没收房客的财产。不过，有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产，他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此，这回衍生出举证责任问题。

与新加坡不同，SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。

不过，SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为，所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满，因为没有考虑到违约者及其家人的生计。

实际上，1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售，其中包括：

A）判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥，以及总价值为RM200的谋生工具；和

B）工匠的工具，或若判定债务人是农业业者时，其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品，以使他可以维持生计

同样，1951年《遇险法》第8条内，房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用，其中包括：

A）房客本人及其家人必需的服装和床上用品；

B）若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话，工具和器具不可被扣押；和

C）租户生意下的货物

因此，房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。

这些保障措施是必要的，以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间，仍能够满足基本生活需求。

什么时候可以执行扣押准证？

SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下，行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行，则应征得房屋委员会（COB）的书面批准。

强行进入

除非是生死攸关的事情，否则在紧急情况下，管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式，将会带来可怕的后果。

什么时候可以进行公开拍卖？

如果未清偿应付款，则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告，宣布拍卖细节，例如预定拍卖的日期、时间和地点。

若财产被没收了，违约者可以怎样做？

若财产被扣押，可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内，向地方法院提出申请释放财产的请求。

若单位所有人或其代表清还了所有款项，以及扣押和拍卖行动的所有费用，该财产扣押将可即时被终止。

结论

以前，扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人，以追讨对方拖欠宽限。因此，SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。

这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道，在扣押和拍卖进行后，该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。

话虽如此，扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许，COB可以设计更好的一套标准操作程序，以确保任何一方都不会滥用此权力。

Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。

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电话：+6012 334 5676

英文版全文已于2019年7月26日的EdgeProp.my周报刊登，点此下载免费电子报。

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（编译：周颖珊）