房屋趣：联名购屋，需要签署合买协议吗？

“妈，我们合买房子吧。你付一半钱，我付另一半。” 当房产价格太贵，一个人难以负担时，与他人合买或许是个好主意。不过，对于合买背后的风险，你的认识有多少？合买房产可能导致许多噩梦，尤其是双方的关系生变之后。

法律服务公司Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan解释道，若没有其他证据证明，则所有一起购买房产的合伙人将被视为拥有完全平等的份额。若合伙人一起向银行贷款，等同于所有合伙人都需对全部的贷款金额负责，并不是只对自己的份额负责而已。

Tan指出，关于房产的任何决定，都需获得所有合伙人的同意，否则不能够执行任何计划，不是遵从少数服从多数的原则。

为了避免不愉快的情况出现，签署“合买协议”（joint-ownership agreement）是预防日争吵的方法之一。

虽然让已经签署买卖协议（SPA）的合伙人们另再签署合买协议未必能够解决所有问题，但Tan表示，有协议至少比没有协议好。

律师楼Marcus Hwang & Co合伙人Normaliza Sulaiman同意这个观点表示，合买协议能够帮助一起买房的合伙人们解决争议和分歧。

她指出，在与律师会面之前，合伙人们需要达成几个重点的共识，包括偿还贷款的比例（例如20:80 或40:60 或50:50）、水电费和其他各种费用谁来支付，以及如何维护、维修和装修房屋等等。

更重要的是，合伙人们应列出出售房产的条件以在日后作为参考，例如如何决定最低售价，以及何时可以出售该房产。

合伙人们也应预先设想或许会发生的情况，例如当合伙人们的关系破裂，或其中一方生病或死亡时，应该如何退场。另一方面，有关优先购买权的条款也应该被列入协议内。

合买协议是否影响遗产继承人?

若合伙人之一去世，他的遗产继承人将获得其房产的权益，合伙人在这个情况下，并非一定是业权的继承人，因为我国虽是共和联邦成员国之一，并遵循着应该普通法，但其中“共有财产中 所有共有人均有权优先继承另一方的权益﹙Right of Survivorship﹚”的法则是不适用于我国的。

简单来说，如果合伙人之一过世，其他的合伙人将不会自动继承其业权。不过，过世合伙人的继承人则有责任遵从合买协议中的条款。无论如何，该协议最后是否能够被挑战，还是要由法院裁定。

无论如何，签署合买协议对我国来说是非常新的概念，因此目前还没有被带上法庭的前例。

虽然如此，只要合买协议不抵触1950年合同法令 （Contract Act 1950）或1965年土地法典（National Land Code 1965），以及没有涉及胁迫或欺诈的成分，法庭的裁决很可能会将有关协议纳入考虑。

Normaliza指出，只要协议是的确由合伙人们签署，并有证人签署和加盖印章，那该协议就有法律效应，可以被法庭受理。

Tan表示，房产的买卖合约里已清楚表明合伙人将共同拥有该房产的事实，而合买协议是属于一种额外合同协议，主要列明双方同意的特别条款。“这类协议通常具有法律约束力，除非它受到有效的质疑。”

合买协议是否必要?

为了避免因合买房屋而出现的争吵和损失，合伙人之间必经过良好的沟通。

由于大家在不同的时间点或会有不同的目标，因此，达成一定的财务目标是合伙人们必须要慎重考虑的一点。

Normaliza认为，合伙人们之间最好是家属或伴侣，因为这样能够降低日后争吵的风险。

Tan也表示，合伙人们应该要对对方有合理的期待。“只要各方达成了足够的共识，正式的文件还是次要的。要不要签署合法的文件，就视合伙人们各自的风险管理需求而定。”

成立合资公司以购买房产

另一种合买房产的方式是成立合资公司，以公司名义购买房产。这种方式能让合伙人比较容易退场。

与直接合买房屋不同，公司的决策方式是少数服从多数以简化决策过程。此外，公司的董事和股东也扮演不同的角色，尤其是在各自的权利和义务方面。

Normaliza指出，成立公司以购买房产的好处是，合伙人的决定权和责任是依据公司的持股量的。

公司股权也可以作为房屋业权转让的载体，想要退场的股东可以脱售手中的股权。

无论如何，成立公司还需要考虑到所需的开销和之后必要的管理，如聘请秘书、制作年报、进行簿记、执行年度审计、报税和召开股东年度大会，以及成立和解散公司的费用。

开设公司以购买房产的好处是所有开销将被视为公司开销，而不是个人开销。

坏处方面，若用公司名义购买住宅房产，则贷款限额则会相对地低，利率也会因购买用途为投资而不同。此外，公司还需用股息分配脱售房产的所得。

无论如何，Tan建议，不管选择什么方式合买房屋，最好先咨询专业人士。

英文版原文已刊登在2019年7月19日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：傅采杏）