趋势：千禧世代将主导未来零售业市场

随着千禧年世代逐渐进入黄金消费年龄，竞争激烈的零售业快步转型，结合网购与实体店体验，以期借此吸睛（金）！

房地产咨询公司Savills Malaysia在“亚洲城市报告——2019年上半年吉隆坡零售”报告中指出，千禧世代将成为大马未来的主流消费者，因正处在黄金消费年龄的千禧世代（介于19岁至35岁）将占全马总人口的29%或940万人。

为了迎合这部分人群，我国的零售趋势已转变为结合网购和实体店的形态。该公司表示，“这样千禧世代便能够同时享受实体店的体验和网购的便利。”

与以往不同，今天的商场不能再仅靠几个大型的、受欢迎的品牌吸引人潮。不过，餐饮店仍是吸引人潮的主力之一，因为它们能提供人们社交和进行经济互动的空间。

由于大多数的商场都提供相似的产品和服务，预计新商场的加入将进一步分散大吉隆坡地区（包括吉隆坡市区和巴生谷郊区）的人流。报告指，“这意味着零售商将继续面对激烈的竞争。”

事实上，新进商场已经导致一些旧商场的客流量减少。这是因为这些旧商场的零售商和商品选择较少，部分旧商场的管理和维护也差强人意。

新商场进驻加剧零售业竞争

Savills表示，大量的零售空间即将涌现，迫使商场经营者重新思考能够吸引消费者的因素，包括地点、交通便利性、商场主题、目标市场、租客组合、停车位手否足够、安全性和整洁度。

2018年，大吉隆坡地区的零售空间面积按年增加3.1%，至6430万平方英尺。当中，位于郊区的零售面积占82%。

去年新增的约200万平方英尺零售空间主要来自7座新商场，当中两座位于市中心，5座位于郊区。

这7座新商场包括Puchong的Parkson M Square（35万平方英尺）、Bandar Baru Bangi 的Evo Mall（24万平方英尺）、Jalan Bangsar的KL Eco City Mall（25万平方英尺）、Jalan Cheras 的Eko Cheras（60万平方英尺）、Mont Kiara的Kiara 163（30万平方英尺）、Jalan Ampang的Shoppes at Four Season Place（20万平方英尺）和Jalan Robertson 的GMBB（10万9000平方英尺）。

虽然消费者对购物的态度谨慎，但新商场仍不断涌现。预计2018年至2022年，大吉隆坡地区的新零售空间面积的年复合成长率（CAGR）为7.6%。根据Savills Research的预测，今年大吉隆坡地区将新增480万平方英尺的零售空间。重点项目包括Kota Damansara的Tropicana Gardens Mall和Shah Alam的Central i-City。

该公司估计，若目前正在施工的18个项目全部如期竣工，到2022年年杪，大吉隆坡的零售空间总面积将增至7840万平方英尺。

这些正在施工的新商场包括Lendlease的The Exchange Mall（位于Jalan Tun Razak）、Pavilion Damansara Heights、Pavilion Bukit Jalil和Pudu 的Mitsui Shopping Park Lalaport。相信这些新商场将对不太时髦的旧商场造成很大的冲击。

二线商场需重新定位应战

2018年，大吉隆坡地区的零售商场的平均出租率按年微增0.2%至87.8%。当中，位于黄金地段的成熟商场依然享受超过90%的出租率。

相较之下，邻里商场和一些新开的商场较难取得高出租率，主要因为临近的地点已经有许多其他的商场供消费者选择。零售商也借此机会，谨慎评估合适的开店时机和地点。

大部分自2017年开设的新商场较难吸引零售商，导致平均出租率低于80%。

不过，Savills的报告指出，零售空间供过于求的问题通常只在特定的地区出现，不太富裕的郊区受影响不大。

另外，超过20年的中小型邻里商场仍能维持超过85%的出租率，主要因为它们位于人口密集的地区。这类商场包括Ampang Point、Cheras Leisure Mall、Bangsar Shopping Centre、IOI Mall Puchong、Subang Parade 、Amcorp Mall和Plaza Alam Sentral。

另外，老旧的零售商场正在加紧整修和重新定位，以迎合消费者和零售商的需求。

由于零售空间有大量的供应，非黄金地段的租金成长有限。相对而言，尽管大环境充满挑战，但相信优质零售空间的租金将维持稳定。

2018年的优质零售指数（prime retail index）为227点，与2017年相比保持不变。位于吉隆坡金三角的优质零售空间依然维持高租金。当中，Suria KLCC和Pavilion KL的每月租金分别达每平方英尺RM220和RM110。

郊区而言，1Utama和Sunway Pyramid的每月平均租金最高，为每平方英尺RM55。Mid Valley Megamall的每月租金则高达每平方英尺RM80。

英文版原文已刊登在2019年6月21日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：傅采杏）