佳居锦囊：教你克服分层房产社区的五大常见挑战

居住在一个分层房产社区内，或多或少都会面临一些困难和争端。

因此，Chur Associates创办人兼管理伙伴Chris Tan指出，业主或住户必须清楚了解本身可能面临的这些问题，还有解决这些问题的方案。

早期作为EdgeProp大马优质产业管理大奖评审和EdgeProp.my Symposioum on Excellect Property Management 2018讲座会演讲嘉宾的Tan续称：“业主必须先充实有关本身权益的知识，这样他们才能在问题出现时，采取正确的行动。”

以下就是Tan点出的分层房产社区五大常见问题，还有各个问题的解决方案与步骤。

1 管理费和储备基金的支付

相信你一定听过那些居住在分层房产社区、但一直不肯支付管理费的业主，所以，这个问题究竟该如何解决？

Tan表示，为了确保所有业主都没有拖欠管理费的理由，房产管理层应该持续为业主提供缴费通知，并适时与他们跟进这方面的进展。

同时，提供线上支付平台或支付指引等便利，也能够帮助和鼓励业主们准时缴费。

至于拖欠这些费用的业主们，他建议房产管理层给予他们通知，并暂时中止他们使用共用设施的权力，直到拖欠的管理费已经还清。

怎样解决分层房产社区内的缴费争端？

业主可以…

第一步 – 向管理层了解有关问题和情况

第二步 – 与管理层进行协商，以尽量找出一个能达到双赢的解决方案

第三步 – 向分层管理仲裁庭求助

第四步 – 向民事法庭求助

产业管理层可以…

第一步 – 向有关业主了解有关问题和情况

第二步 – 行使法律赋予的权力，为该业主制定一个分期偿还计划

第三步 – 向分层管理仲裁庭求助

第四步 – 向建筑委员会求助

第五步 - 向民事法庭求助

2 隔壁单位导致的漏水问题

天花板和墙壁漏水是一件非常恼人的问题，而且，如果这个问题没有获得解决，最终还会引起危险和损害有关房产，导致出现机械和电力问题。

对此，Tan建议业主或管理层应该尽快解决这些漏水的问题，同时适时对共用空间进行维护和保养，以防止这些问题出现。

漏水的源头可来自另一名业主的单位，或者是社区内的共用空间，但两者的解决步骤都没有太大的不同。

漏水问题的解决步骤

受影响的一方可以…

第一步 – 向有关业主或管理层了解造成漏水的原因

第二步 – 与对方协商与设法找出解决方案

第三步 – 若无法达成共识，就向房产管理层投诉

第四步 – 该管理层必须检查和找出漏水的源头

第五步 – 确定应该负责任的一方后，该管理层就要指示对方修理该问题

第六步 – 若对方拒绝负责任，受影响的业主或管理层可以先自费修理，然后通过分层管理仲裁庭向对方索偿

第七步 – 求助建筑委员会以采取行动

3 发展商与共同管理层或管理机构之间的交接过程

根据2013年分层管理法令，发展商在本身的管理期限截止后（交楼后的12个月），就必须将该分层住宅的管理职责，交给各个业主。

在交接过程中，发展商必须把管理费和储备基金，连同所有该房产的管理和维护纪录，统统交给业主。

为了确保过程顺利，Tan建议发展商在展开交接前，提供业主们有关这方面的知识，并列下需要交接的清单，以方便日后的管理层审核。

“同时，业主们在交接完成后，应该与发展商保持良好的沟通，以确保资料完整交付。”

如何解决交接过程中的争端？

共同管理层（JMB）或管理机构（MC）可以…

第一步 – 向发展商协商和找出引起争端的因由

第二步 – 与对方协商，以尽量找出一个能达到双赢的解决方案

第三步 – 若无法达成共识，就向分层管理仲裁庭求助

第四步 – 求助建筑委员会

第五步 – 求助相关的政府部门

4 业主会议的参与

在分层社区中，业主的参与是该建筑物是否能获得妥善管理的关键，因此，业主应该参与社区内的会议，以跟进有关房产管理层的情况和表现。

然而，很多业主都不了解这方面的重要程度。

为了鼓励业主积极参与会议，Tan建议房产管理层提早给予业主们通知，并制作一个图表，让业主们了解开会的有关注意事项和需知。

如何确保会议能够顺利举行？

第一步 – 确保各个业主都获得通知

第二步 – 与管理层了解参与会议的条件和有关过程

第三步 – 与对方进行协商，以确保会议的参与程度

第四步 – 若出现争端，就向分层管理仲裁庭求助

第五步 – 求助建筑委员会以采取行动

5 分层地契遭到延迟发出

对于这个问题，Tan认为，发展商应该不断通知业主有关申请和发出地契的最新进展，而业主也应该主动向发展商跟进。

分层地契延迟发出了怎么办？

业主可以…

第一步 – 与发展商和有关政府部门了解情况

第二步 – 尝试找出一个解决方案

第三步 – 求助房屋仲裁庭

第四步 – 求助房屋与地方政府部门

英文版已刊登于2018年7月13日的EdgeProp.my周报，或按此免费下载电子报。
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（编译：黄忠晖）