Share
与经常被讨论的分层住宅不同，非分层地契的住宅很少被关注。有人认为，非分层住宅区的居民在自家周围可以无拘无束，不过，其实仍有些限制的。
Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan指出，非分层住宅不受2013年分层地契法令（STA 2013）和2013年分层管理法令（SMA 2013）的管制。非分层住宅区的业主拥有房屋的独立所有权。
非分层住宅区没有公共设施，也无需缴交物业费和储备金（sinking fund）。Tan补充说，“除上述区别外，分层和非分层住宅主要区别，还在于分层物业的所有者有参与公共财产管理的法定义务。”
既然不受法令管制，非分层住宅区的业主是否可做任何想做的事情？当然不是。
非分层住宅的所有权实际上是受到National Land Code 1965和普通法（common law）的管制，以及当地政府和州政府的监管。
Henry Butcher (Mont Kiara)执行董事Low Hon Keong指出，监管非分层住宅的利益相关者的法令包括Trust corporation: Trust Companies Act 1949 (revised 1973)、Property management company: The Companies Act 2016 (Act 777)和Residents’ association: The Societies Act, 1966 (Act 335)。
这些利益相关者也受到各自法定机构和协会的管制，包括居民协会（RA）、公司注册局（ROC）和社团注册局（ROS）。
Low表示，非分层住宅业主常常误解自己拥有房屋的最终控制权和权力，但实际上，业主是不能随意更动房屋，因为他们仍须遵从居民协会章程里的有相关规定，如保持社区外观的统一性和整体感，并确保安全功能不受影响。
误解1：维护公用设施无需花钱
因为非分层住宅中没有单位份额（Share Unit）的概念，因此用来维护小区的物业费（maintenance fee）一般根据房屋种类计算，例如一个小区内，独立式洋房业主所要缴交的物业费比半独立洋房的业主高。非分层住宅的物业费主要用于聘请保安。
误解2：无需缴交物业费？
非分层住宅的业主无需像分层住宅业主一样，每个月缴交管理费（service charge）和储备金（sinking fund），但并非完全无需缴费。大马房产与设施管理人协会（MIPFM）主席Adzman Shah说，这可能是因为人们认为，维护公共区域如马路、水沟、路灯和绿地等是当地议会的责任。然而，保安服务、监控系统、维护围篱等，还是需要居民们来支付的。
误解3：没有法律的约束
分层住宅的居民协会和物业管理公司受到SMA 2013的管制，而发生争执时，他们可以到分层管理仲裁庭寻求解决。那么，非分层住宅的争执又该依据什么法令来解决呢？
Tan表示，非分层住宅的居民协会是归社团注册局管理。争端发生时，可以依据社团注册局的条例解决，或者到民事法庭上诉。另外，所有的物业管理公司都是归大马估值师、估价师、房产经纪及物业管理局（BOVEAP）管辖，因此对物业管理公司有任何不满，居民可以向当局投诉。
购买非分层住宅前的注意事项
Low指出，在购买非分层住宅前，应该先了解业主的义务。他列举了五项购屋者应该注意的事项：社区管理层、管理费用、居民委员会列出的条例、管理层的账目，以及社区的治安情况。
Low说，保安和安全是居民最看重的事情之一，因为如此，非分层住宅居民们的合作精神和对居民协会的支持十分重要，包括遵守规则和条例。
Tan则补充说，购屋者和投资者应该对他们要购买的房产有更清晰的认识，以确保自己的期望和事实相符。
英文版全文已刊登于2020年11月27日的EdgeProp.my电子报。按此免费下载所有往期电子报。
Click here to read the full story in English
（编译：傅采杏）
TOP PICKS BY EDGEPROP
HIJAYU 1, Bandar Sri Sendayan
Seremban, Negeri Sembilan
Residensi Zamrud (Zamrud Residensi)
Kajang, Selangor
Residensi Zamrud (Zamrud Residensi)
Kajang, Selangor
Mas Kiara Residences
Taman Tun Dr Ismail, Kuala Lumpur
LYRA by Sime Darby
Bandar Bukit Raja, Selangor
