佳居锦囊：提供即时房地产资讯才是供需失衡的解药

布城一声令下，宣布暂停审批购物广场、办公室，以及售价超过RM1百万的服务式公寓和公寓发展计划，让大马房地产市场在今年11月经历了一个高潮迭起的月份。

就目前为止，该新措施的细节如下：

• 该措施主要是呼应国家银行最近公布的房产数据，以从11月1日开始，清掉市场现货。
• 在2017年首季，大马滞销房屋达13万690间，创10年新高。相较2004年至2016年之间的每年平均7万2239间滞销房屋，今年首季的数字是前者的一倍。在13万690间当中，61%是高楼住宅，83%是售价RM25万以上的单位。
• 今年首季，巴生谷办公室的空置率上升至23.6%，较全国平均的18.1%还要高，同时也比东南亚区域6.6%的平均数高出3倍。另外，我国在接下来会有38万平方尺的办公室空间投入市场。预料在2021年时，办公室空置率将涨至历史新高的38%，远远超出亚洲金融风暴时写下的纪录。
• 在过去几年，全国各主要城市的购物广场显著增加。预料在2021年时，巴生谷、槟城和柔佛会迎来140间新购物商场。

政府采取的这个措施是值得赞赏的，因为这是为了避免房市供应在未来失控，并控制产业市场供应和需求之间的差距。

该措施宣布后，市场出现了提出许多疑问，包括冻结令究竟是在吉隆坡还是全国实行。而第二财长拿督斯里Johari Abdul Ghaniz最终是在11月23日，确定该措施会在全国实行。

其实，政府只需要在宣告新措施当天，就详细说明措施的细节，市场就不必妄自猜测。这些猜测的声音，会促使情况相当低迷的房地产市场雪上加霜。

国行也指出，柔佛目前数量高居不下的滞销住宅房产，加上零售空间供过于求的潜在问题，或会导致当地房市出现全国最严重的房产需求失衡危机。

在更深入讨论前，我认为分辨 “overhang” 和 “unsold” 是很重要的。根据政府的定义，所谓overhang，是指那些已竣工、但在9个月内仍还无法出售的房产。

而unsold 则包含了所有overhang房产、已推出房产、兴建中的房产，以及已竣工但至少9个月后都还未开始销售的房产。

虽然解决滞销房产势在必行，但更紧急的任务，其实是把数据透明化，包括最新的房产销售表现、工程进度，以及现有、未来和计划推出房产等。

房产供过于求所引起的连锁反应，相信不会离我们很远。我们可以回顾大马在亚洲金融风暴后所吸取的教训。压抑过久的需求，势必会让房产价格在短时间激涨，与此同时，也会引起许多领域问题。

产业供过于求的成因，是供应和需求失衡，而失衡是因为不受欢迎的价格、产业种类和地点、银行借贷困难，以及其他我们控制不了的外围因素。

所以，我们该如何避免房产供应和需求失衡呢？答案是资讯，即时的资讯。

产业发展商在哪里和何时发展新项目？这些兴建中的房产供应会在什么时候流入市场？目前有多少项发展计划？目前已推出房产计划的销量如何？

以上这些问题若有答案，不但可帮助审批单位和发展商评估市场，也可帮助购屋者做出更正确的入场决定。

这些数据并非遥不可及，它们其实都存在于市场中，等待被采取和分析的一天。

所有被认证的房产发展商，都需在每季度向国家房屋部汇报旗下项目的工程进度和销售情况。根据房屋发展法令，发展商必须持续进行汇报，直至产业项目获得竣工认证为止。

没有履行上述条规的发展商将被列入黑名单。进入黑名单后，未来申请的发展计划不会获批，也会遭到罚款。因为条规执行得很严谨，所以发展商也十分遵守这些条规。

与此同时，地方政府也是一个资料库，它们拥有新发展计划和已计划发展项目的数据。所有发展商都必须向地方政府取得发展准证，才能够推出新项目。

国家房产资料中心（NAPIC）是拥有国内房产交易和租赁数据的主要单位。一旦房产交易的印花税已被支付，该交易才会被记录在Napic数据库内。不过，在交易完成和等待印花税被记录期间，中间会有3个月至1年的空档期。因此在这段期间，数据库无法显示该交易的记录，尽管交易其实已经完成。

此外，Napic也要求发展商呈交兴建中、已推出和已计划房产项目的资料。可惜的是，并不是每个发展商都会即时上交资料，有些业者甚至不予理会。如果这个情况延续，Napic将没有足够的数据来分析房市走势。

如果这些市场数据完善并随手可得，就可依据做出合适的判断。所以，这个情况是必须要解决的。

大马急需即时和准确的产业市场数据， 而这些数据其实都正等待被采取和分析。我们必须采取行动，将这些散落、零碎的资料逐一连接起来，以建立完整的房产数据库。如果邻国做得到，我们也必定做得到！

Au Foong Yee是EdgeProp.my的董事经理兼总编辑，她的电邮是 [email protected]。

该文章已刊登于2017年11月24日的EdgeProp.my周刊内。按此免费下载周刊电子版。

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(编译：周颖珊)